鄉(xiāng)村民宿最近幾年在國內(nèi)每個省市都有經(jīng)營的項目，也有很多興起的休閑度假新“網(wǎng)紅”民宿，在政策扶持、消費升級、資本涌入等多項利好因素的共同作用下，鄉(xiāng)村民宿近幾年發(fā)展迅速，受到各方追捧。不過，隨著快速擴張式發(fā)展，產(chǎn)權(quán)、土地等制約因素也逐漸浮現(xiàn)。多位從業(yè)者日前在對國家媒體吐露心聲音時指出，鄉(xiāng)村民宿正處在發(fā)展擴張期，未來發(fā)展充滿想象空間，但仍存在不少短板亟待彌補。
粗獷野蠻生長，同質(zhì)化鄉(xiāng)村民宿高速發(fā)展擴張。
“鄉(xiāng)村民宿現(xiàn)在是一片‘藍海’，在國家提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的背景下，很多資金愿意進入這個領(lǐng)域。”民宿委員會理事長殷文歡表示，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國有超過7萬家鄉(xiāng)村民宿，根據(jù)中國飯店協(xié)會研究預(yù)計，2019年年底數(shù)字突破了10萬家。
從整個市場來看，君緯發(fā)現(xiàn)很多鄉(xiāng)村民宿之前以農(nóng)家樂的形式為主，現(xiàn)在契合消費升級，為滿足城市周邊短途度假需求，集中在旅游目的地周邊的鄉(xiāng)村可提供高品質(zhì)的住宿、休閑、娛樂等服務(wù)。這類鄉(xiāng)村民宿一般距離城市不超過兩小時的車程且自然條件優(yōu)越、配套設(shè)施完善。
“如今，農(nóng)家樂式的鄉(xiāng)村民宿肯定會被市場淘汰的，已遠遠不能滿足市場需求，5年來鄉(xiāng)村民宿進行著更新?lián)Q代、轉(zhuǎn)型升級。在更新?lián)Q代過程中，過去由各地鄉(xiāng)村老百姓自發(fā)推動的農(nóng)家樂民宿已經(jīng)遇到了短板和瓶頸。”主要是碰到以下三個方面的問題：一是農(nóng)家樂品質(zhì)太低，很多僅僅是農(nóng)民把自己的房子騰出來，沒有好的策劃和設(shè)計；二是精品民宿存量不足，由于土地和房屋的產(chǎn)權(quán)問題難以解決，民宿業(yè)主拓展店面時遇到障礙，無法大規(guī)模復(fù)制；三是政府推動缺乏經(jīng)營配套，無法像企業(yè)那樣顧及細枝末節(jié)。
當前國內(nèi)的鄉(xiāng)村民宿市場主要有三方勢力：一是散落的單體民宿，二是地產(chǎn)商進入景區(qū)周邊鄉(xiāng)村開發(fā)民宿，三是規(guī)模化經(jīng)營的民宿。
鄉(xiāng)村振興國家推出了幾萬億的基礎(chǔ)設(shè)施扶持，隨著交通網(wǎng)絡(luò)與交通工具的日益完善豐富，人們出行更加便利，也更加隨機，短期周邊鄉(xiāng)村觀光游的興盛勢必帶動住宿業(yè)在鄉(xiāng)村的興盛，如長三角的莫干山楠溪江一帶、珠三角的羅浮山南昆山一帶等。目前鄉(xiāng)村民宿處于高速發(fā)展期，少了初期對情懷的宣揚，轉(zhuǎn)為更加務(wù)實與私圈舒適。
現(xiàn)實發(fā)展中，鄉(xiāng)村民宿也存在很多短板
曾有人將國內(nèi)的鄉(xiāng)村民宿與海外同行進行比較，發(fā)現(xiàn)了一些較為明顯的不同。以日本為例，日本的鄉(xiāng)村民宿有3個基本特點：自有物業(yè)、投資人即經(jīng)營人、房子的體量一般不超過7間。與之相比，國內(nèi)的鄉(xiāng)村民宿物業(yè)以租賃為主、投資人和經(jīng)營人分開、規(guī)模較海外大了不少。這些特點帶來了不少問題，使得國內(nèi)的鄉(xiāng)村民宿發(fā)展存在諸多短板。
“鄉(xiāng)村民宿目前的突出問題是缺乏清晰的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)”，目前鄉(xiāng)村民宿業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)上存在租賃、合作、地方政府代建、委托運營等多種形式，實際運行中產(chǎn)生了不少問題。同時，鄉(xiāng)村民宿的衛(wèi)生和食品標準也亟待提升。
“產(chǎn)權(quán)方面的問題，在小而散的單體民宿方面比較突出”，外來經(jīng)營者和當?shù)厝说年P(guān)系是一種租賃的關(guān)系。他們以30年或40年長租農(nóng)民的房子建民宿，自己來運營，運營和收益與農(nóng)民沒有關(guān)系，導(dǎo)致前期少量的租金與后期運營收益的不對等，造成農(nóng)民心理失衡，很有可能出現(xiàn)違約，加劇了這種模式的不穩(wěn)定性。資本下鄉(xiāng)如果不能讓付出老宅的農(nóng)民共享發(fā)展的紅利，對經(jīng)營者來說就是不穩(wěn)定、不安全、不可持續(xù)的。
“大多數(shù)主導(dǎo)鄉(xiāng)村發(fā)展的牽頭人是地產(chǎn)商，很多保留了地產(chǎn)思維”，總想著低成本拿地搞開發(fā)。雖然很多地產(chǎn)商參與到綜合小鎮(zhèn)、田園綜合體的建設(shè)中，但其根本想法還是置換一些土地指標，搞傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)。
盈利問題也是當前絕大多數(shù)民宿老板心中最大的痛點。“目前80%的鄉(xiāng)村民宿項目是虧損的，10%有賺錢，10%是持平的。”我們發(fā)現(xiàn)在宜春，在一些熱門旅游地區(qū)，客棧“倒手”了好幾次。很多人開始憑借興趣做了一兩年以后，發(fā)現(xiàn)無法盈利就倒手給下一個人，“這些鄉(xiāng)村民宿的發(fā)展經(jīng)營是沖動型的，沒有經(jīng)過理性思考，更沒有前瞻的策劃理念。
合規(guī)問題同樣值得注意，“很多用作民宿的房子其實不能用于賓館經(jīng)營，遇到執(zhí)法檢查就會出現(xiàn)問題。”有專家指出，鄉(xiāng)村民宿業(yè)乃至整個民宿業(yè)的規(guī)章和行業(yè)標準陸續(xù)出臺，填補了不少管理上的空白，但這些標準并非強制性規(guī)定，不能達到預(yù)期效果。同時，鄉(xiāng)村民宿設(shè)計監(jiān)管主體多，各監(jiān)管主體之間沒有形成聯(lián)合機制，往往出現(xiàn)多頭執(zhí)法或無人執(zhí)法的局面，相關(guān)政策法律有待完善。
中產(chǎn)階級越來越多，鄉(xiāng)村民宿遠期收益將巨大！
在談到鄉(xiāng)村民宿未來走向時，有幾位民宿投資老板不約而同地表示前景看好。
“在歐洲濱海或山區(qū)就設(shè)有很多民宿，去年就聽說C羅花近百萬人民幣承包民宿攜家人度假一周，隨著中產(chǎn)階級越來越多，體驗了民宿的高消費人群必不可少，由此可以預(yù)見，中國的鄉(xiāng)村民宿將是觀光旅游的重要組成部分。”很多老板認為，鄉(xiāng)村民宿成長空間非常大，對未來發(fā)展充滿信心。
總體來看，民宿未來發(fā)展前景廣闊，可以為鄉(xiāng)村振興提供支持，尤其是高端項目的落地，會吸引在城里打工的青年和大學生返鄉(xiāng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)，從而帶動鄉(xiāng)村環(huán)境的改善和教育的發(fā)展。
我相信在經(jīng)歷過一段時間的快速發(fā)展后，鄉(xiāng)村民宿也將迎來調(diào)整階段，會有冷靜期，出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，理性的投資商肯定會有中遠期經(jīng)營的調(diào)整與考慮。
