人人都在說風口上的“特色小鎮”，但是各地特色小鎮的境況卻不盡相同。有的小鎮投資者趨之若鶩，有的小鎮卻在為招商犯難。為何有的小鎮遲遲未能打動投資者?

投資方到底在想些什么?投資方是如何評估小鎮的價值前景的?對于任何一位投資者來說，“進入、回報、退出”都是必須要考慮的問題，投資特色小鎮也不例外。

如何進入特色小鎮領域?

進入門檻有多高?

一般情況下，特色小鎮規劃建設都會涉及到拆遷安置、基礎設施等徒弟一級開發內容，同時會有相關的產業投入，需要大量的資金，從幾十億到上百億。

任何一家房企要獲得如此多的資金，并且全權代理一個小鎮項目都不是一件簡單的事，更何況自去年下半年以來，多家銀行已經收緊房企開發貸，部分銀行已將房企的開發貸周期由2年期的中期貸款改為一年內，甚至半年期的短期貸款。

所以說，誰來統籌，是第一件事。這方面，當地政府牽手資本方成立開發基金平臺，進而招商成為辦法之一。

綠地集團京津冀房地產事業部總經理歐陽兵表示，“后期運營上，我們留下來的產業是要通過扎扎實實的招商、運營來拿到利潤，換句話講，如果只有房地產開發建設能力，沒有產業的策劃招商運營能力的話，是賺不到錢的，只有兩者具備我們才有可能把特色小鎮項目能夠把它玩成功。”

開發周期有多長?

是否能夠快速實現回報?

特色小鎮投資周期較長，如何才能控制好回報的周期也是投資方不得不考慮的問題。

穩盛投資的總裁許亞峰在對特色小鎮的投資上表示，“我們考察的一些小鎮項目，大多是通過一個IP做一些核心資產運營，比如做度假目的地、文旅、養生養老等等，但是這些資產運營是相對長期和漫長，投資回報周期很長，我們希望能夠配套一塊能夠快速實現回報的資產或者是配套的住宅也好，或者是像剛才的能夠長期租賃的一塊資產，能夠實現一個快速的回報，這是很重要的。”

“基本上我覺得現在比較好的類型項目，是在核心城市的周邊，因為高鐵完全改變了城市的生活方式，城市周邊的項目處于一個能夠相對快速到達的區位。” 許亞峰表示。

在具體投資方式上，許亞峰表示分階段來考察，前期會有一個類似于開發基金和機會型基金，投資于前端的開發，這種前期開發相對承受的風險更高，但預期回報會更高一點;后期開發周期結束之后，也可以投資后期的持有資產運營，我們也在規劃這階段的情況，我覺得這條路也是比較對的。”

是否有完善的退出機制?

“當有一件事需要花費5年到10年的時間去完成的時候，你總要想清楚退路在哪里。”

周期長，投資大，就必須要有完善合理的退出機制。然而很多投資方在考察之后發現，目前的特色小鎮項目大多都沒有考慮到這一點。

關于后期的退出機制，許亞峰認為，“未來真正持有階段可能要依靠長久的資本市場持有能夠長期運營的資產，未來持有的資產都是具備現金流的，可以通過資本證券化的方式，把持有型物業再進行第二輪的資金的一個回收，我覺得核心的項目要看到好的市場的前景，同時有好的團隊，同時還要有好的匹配的資金能夠實現，這樣我覺得一個小鎮項目才能比較順利的進行。”

雖然現在很多人都在談小鎮的商業模式，但在商業模式之前，實際上還有很多問題，其中政府協調、獲取融資以及小鎮運營是三個最關鍵的問題。

開發企業首先需要在規劃審批、土地指標、土地價格、基礎設施配套增方面獲得政府的支持，這對單一企業來說很難;

其次，特色小鎮的投入周期很長，很多小鎮項目希望能獲得10年以上的大額、低成本的融資;

第三是有運營能力的企業不多，特色小鎮不是單純的搞工程建設或者賣房子，還要做好相關產業策劃、資源的整合、商業運營，對企業的操盤能力要求非常高，一般的企業很難勝任。

哪些小鎮是天生適合房產開發商做的？

以小鎮營造為特征的地產開發模式中，基本都體現為：大盤長周期運營，配套較普通開發項目完善，生態環境為區域標桿等特點。

為了吸引客群，開發商對郊區社區進行統一規劃，教育、商業、娛樂、醫療社區服務一應俱全，構建了良好的社區環境。以中產階級的標準改造和發展公共設施，創造了良好的居住和投資環境，使郊區的吸引力越來越大。

房地產商營造出的“小鎮”地產式的郊區住房恰好滿足了大城市中產階級以上群體既擁有一套獨門獨院的住房（低密度的社區住宅），又可保持一定社會交往的心理（客群選擇的同質化，社群打造的日益成熟）需求。在這股大潮中，從政府出臺的各類政策來看，可謂商機無限，作為推動中國城鎮化快速發展的開發商也開始進行探索。

那么，什么才是開發商能做的小鎮呢？無疑，只有核心發力點在社區的小鎮才是大部分開發商可能涉及的范疇，在開發運營的過程中也需要進行明確的聚焦，做到弱水三千只取一瓢。

1、客群聚焦  

從本質上來說，本輪小鎮潮中隱含了兩個城鎮化的方向，一為城市內部的再改造（城市內部區塊形成特色小鎮），二為城市周邊合適區域的開拓，這便是一種郊區化的體現。

從中產階級住區的英美模式來看，在城市化的后半段，鄉村并沒有被簡單的拋棄。由于城市中心人口密集，居民矛盾尖銳，居住、工作、商業等城市職能混合，城市建筑密度高、街道狹窄、衛生條件差使中產階級以上的群體選擇在離城市不遠的外圍購買低密度獨立式家庭住宅，這便產生一種全新的城鄉結合的居住形態（中產階級的烏托邦）。推動這種形態產生的正是城市的中產階級以上的群體，許多分布在大城市周邊的低密度小鎮也由此不斷增加，形成了現代歐美城市化的基本結構。

從我國目前的情況來看，大都市郊區化的過程中包含了兩類人群的遷移。

第一類是中產階級以上群體向城市外圍的遷移，這種遷移模式居住與工作職能明顯分離，是一種純居住職能性質空間形式的創造；

第二類是工人階層或者較低水平中產階級（新知識階層的一部分）向城市外圍的遷移，這種遷移模式居住與工作職能有可能分離也有可能重新進行匹配。

那么，結合以上的分析，當前小鎮地產的最大需求對象是城市人口中的哪個階層呢？從政策上來看，發展大城市周邊小城鎮被認為是新型城鎮化的重要著力點，由于大城市向周邊城市的產業轉移仍在持續，且周邊城鎮存在著大量的可開發用地，小鎮地產的發力點仍在于為城市中產階級以上群體打造低密度的純居住空間階段。這種結果是由當地的土地供應條件、自然生態條件、私家車通行條件改善、信息時代下聯結度增強、城市中產階級以上群體重新關注家庭生活空間從而向外去尋求更人文化居所的時代背景所決定的。當然了，任何封閉的小鎮都將使自身的人文氣息逐步喪失，小鎮在后期運營的過程中一定是一個開放的系統，隨著周邊人員的聚集，小鎮地產的居住者也將開始出現分化，這種分化更多的是基于市場中性運作的結果。

郊區發展的不同階段與不同群體的進入期

資料來源：中國指數研究院綜合整理

2、區域聚焦  

目前，從各個地區對特色小鎮出臺的文件來看，不同的城市面臨的機遇并不相同，這個就需要結合當地的需求情況進行仔細的甄別，并不是只要有政策、有風光就能造出一個成功的小鎮來。

馬斯洛和其他的行為心理學家認為，一個國家多數人的需要層次結構，是同這個國家的經濟發展水平、科技發展水平、文化和人民受教育的程度直接相關的。在發展中國家，生理需要和安全需要占主導的人數比例較大，而高級需要占主導的人數比例較小；在發達國家，則剛好相反。從這個角度出發，我國不同城市目前處于不同的發展時期，這也就決定了不同城市的需要層次結構也是不同的。在發展中的城市，生理需要和安全需要占主導的人數比例較大，而高級需要占主導的人數比例較小；在發達城市，則剛好相反。

中國住宅需要層次結構 

資料來源：中國指數研究院綜合整理

從統計結果來看，我國的中產階級以上群體仍然集中在經濟發達地區的省份和城市。基于這個角度出發，區域聚焦可以從兩個方面進行界定。第一種是在中產階級以上群體分布集中區的城市周邊打造小鎮地產以迎合這部分群體的家庭式的居住需求（第一居所或者第二居所）；第二種是在全國范圍內選擇生態資源極其突出的地區，針對經濟發達地區的中產階級以上群體打造度假式的小鎮地產（第二居所為主）。

大城市中產階級以上群體數量不斷增長、集聚。我國中產階級以上群體主要劃分為四個層次，企業負責人、專業技術人員被認為是中產階級以上群體的典型代表。