鄉村旅游用地政策是關系到項目能否落地的關鍵問題。如果用地政策不到位，很容易把投資者“趕跑”。因為他們的項目不能落地，或者開發成本過高，難以承受。同時，受到土地指標制約的問題，增量用地的增長空間也受到限制。那么，鄉村旅游存量用地難題有哪些解決方案呢?

一.設計好閑置農房的利益分配機制

隨著城市化進程的推進，很多農村都保留了大量閑置農房。這些閑置農房可以通過出租的方式來為農民增加財產性收入，也可以通過自營的方式來形成農民自主創業的空間。在進行出租的時候，農民和租戶需要談好具體的租金事宜，明確好各自的利益分配問題，不要可以壓低租金。因為租金太低，會影響日后的長期合作。畢竟農村社會的法制意識不是很強。一旦農民發現租金太低，就會有被“欺騙”的感覺，這會為項目的穩定運營埋下隱患。具體什么樣的租金適合，需要根據項目盈利狀況來看。最好的方式是，租金之外，再給農民一定的股權，這樣就形成了利益共同體。在一些閑置農房開發價值較大的地方，如果農民出租農房的積極性不高，政府也可以出臺一些獎勵補貼政策，對積極出租閑置農房的農戶，可以給予一定的補貼。

二.利用閑置房解決村民的就業問題

農民閑置房出租出去之后，不能簡單地把農民和房子“隔離”開。讓農民入股是最好的方式，如果不能入股，也可以讓農民在租戶經營的項目中就業。假如租戶利用閑置農房開了咖啡館，那么，就可以聘請農民來咖啡館打工。這樣做的好處在于，能夠讓農民就地就業。從情感上來說，農民對房子有感情，對房子也非常熟悉，在日常工作中，農民可以更好地對房子進行維護和呵護。如果不是開咖啡館，而是開民宿，農民作為民宿主人可以提供更周到、更本地化的服務。讓民宿的經營更加具有本地文化的氣息。

三.以“開發與保護相平衡”的原則進行設計和改造

在一些傳統文化村落，農村閑置農房具有很高的文物價值，這樣的情況下，對閑置農房的利用就必須采取“開發與保護平衡”的策略。無論是對墻壁的立面改造，還是對室內環境的改造，都要本著保護的原則，不能改造的地方就要堅決保留原始風貌。如果閑置農房是用來開酒店的，還需要對室內采光方面進行重新設計。很多老宅子在采光上較差，就需要擴大窗戶的面積，增加采光。

在閑置農房室內設計之外，還要做好院落景觀的設計，院落景觀既要尊重原有的院落肌理，也需要尊重原有的鄉土文化，盡量保留原有的風貌，同時也要突出具有本地特色的文化主題。

要實現開發與保護的平衡，還要讓閑置農房改造與村莊建設規劃、土地利用規劃、鄉村旅游規劃實現對接，形成協同化、聯動化、綠色化的開發模式。同時還要在安全環保等方面加強統一管理，確保鄉村旅游的高質量發展。

走進福建漳州市長泰縣馬洋溪生態旅游區山重村，在群山環抱中，一片古院落呈現在面前，“花田社”招牌醒目地懸掛在門口，三五成群的游客往返在歡聲笑語中。

“我們請了當地的老師傅進行修繕，修舊如故，讓傳統工匠技藝得到延續。”花田社負責人阮美珍介紹，以前這里的14戶農房因年久失修，失去往日的生機與活力，后來他們向當地農戶進行有償租賃，經過精心修繕后，打造成特色民宿群落——五個傳統四合院、三個獨立院落和16套六十余間古宅，開業以來吸引四面八方游客入住體驗。了解更多

“花田社”來到古山重并非偶然。2010年以來，山重村迎來外出經商和務工高潮，原有4550多人的村莊僅有2000多人留在村里，多數村民在外置業買房或異地新建房子，使得原來的古厝民居閑置多年，有的破敗不堪還成了危房，這一現象引起村干部的關注。“這制約了美麗鄉村建設步伐，另一方面，鄉村旅游發展迅速，用地需求大，空置的古厝民居也造成了土地資源的浪費。”山重村村干部林建國說。

為此，閑置的古厝民居如何有效再利用擺上了議事日程。林建國說，村里多數古民居的石墻、瓦楞、燕尾脊和房梁等構件保留完好，是具有上千年歷史的特色閩南風格建筑和景觀資源，直接拆掉顯得可惜，在縣文體局(旅游局)和旅游區管委會的指導下，原真性保護、原住式開發、原特色利用成為大家的共識。

隨后，旅游區開始面向廈門等城市開展民宿招商引資，同時以景區化標準持續開展環境整治提升和基礎配套設施建設。幾年來，以水云間、花田社民宿為代表的多家社會投資主體在當地農家古厝掀起創業熱潮。

“這里原本是一幢建于1968年的閩南紅磚老厝和蘑菇房，屋梁有些塌陷，墻壁部分掉落，整修后煥然一新。”水云間民宿主人張戈說，開張后的水云間在驢友圈聲名鵲起，從北上廣深到法國、德國、西班牙，眾多游客不惜遠道而來古山重，或欣賞成片黃燦燦的油菜花田，或坐在瓜棚下聽溪水音樂，或去鄉間慢跑，下田和村民一起勞作。2017年，共接待國內外游客3300多人次。

舊村改造和復墾是開發利用閑置農房的另一種方式。以古農村為例，該村對閑置老宅、土木結構危房等廢棄建筑統一進行征收，在清除石渣、瓦片后，對村民自建房進行統一規劃、統一斜屋頂、統一立面建設，或者就地填土進行復墾作業。

古農村村干部戴寶輝說，此舉一方面可以提升村莊環境，對土地資源進行擴充再利用；另一方面，通過項目申請可以獲得一定的資金補助，所得資金全部用于完善基礎配套設施、開展公益事業等鄉村振興或扶貧項目建設，在一定程度上緩解村級建設資金投入不足的情況。