按照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規規定,農村建房有“六不準”:
一、不準隨意多層修建。新建或翻建房屋應申請并取得《鄉村建設規劃許可證》,可建設層數由各地規定,一般不允許建三層以上房屋。在農村建造或翻修超過三層以上的農房時,需要專業的施工團隊施工,同時還需要向鄉鎮政府遞交相關的申請,經過審批后才可以動工。
二、不準超面積標準建造。農村建房實行“一戶一宅”原則,各地農房宅基地占地面積一般由地方土地管理法規作出規定。非法的“一戶多宅”應按照《土地管理法》的規定予以拆除,但通過合法繼承等方式獲得的宅基地,是被允許的。
三、不準隨意翻修農房。按照《城鄉規劃法》的規定,在農村翻修舊房、危房時,必須要取得《鄉村建設規劃許可證》,需要向村委會遞交申請,審批通過并獲得許可證后才可以動工。未取得《鄉村建設規劃許可證》翻修房屋,違反《城鄉規劃法》的規定,將面臨被拆除的風險。
四、不準建在規劃區域外。《土地管理法》第62條第3款規定,農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃,不得占用永久基本農田,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。《城鄉規劃法》第41條第3款規定,在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及農村村民住宅建設,不得占用農用地;確需占用農用地的,應當依照《土地管理法》有關規定辦理農用地轉用審批手續后,由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發《鄉村建設規劃許可證》。
五、不準擅自改變用途。宅基地設置的目的是保障農村村民居住需要,不允許擅自改變土地用途,比如在宅基地上建設規模化的工廠或建房出售。
六、不準未批先建。建房前,應申請批準使用宅基地,獲得鄉鎮政府頒發的《農村宅基地批準書》,取得《鄉村建設規劃許可證》。涉及林業、水利等部門的,還應經過相關部門批準。